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서울 1주택 보유자 아파트 갈아타기 비용

아파트 갈아타기

정부에서 지속적으로 내놓는 부동산 정책들은 무주택자와 실거주로 1주택을 보유하고 있는 사람들을 위한 정책으로 알고 있는데요 하지만 실질적으로 실상을 보면 좀 다른 부분을 볼 수 있습니다.

다주택자 양도세 중과 등으로 거래가 얼어붙었고 실수요자가 집을 사기도 팔기도 힘들어 졌습니다.

매물 부족으로 수도권 아파트 매매가격 상승률은 9주째 역대 최고치를 찍고 있고 지금 안사면 못산다 라는 불안 심리가 가격을 계속 끌어 올리고 있는 것으로 보고 있습니다.

1주택자가 보유하고 있는 시세 12억원 주택을 처분하고 15억원짜리로 갈아타기 위해서는 1주택 비과세와 장기보유 특별공제 80%를 모두 받는 다고 가정해서 세금과 중개수수료로 약 8000만원정도 드는 것으로 집계가 됐습니다. 

이렇게 아파트를 갈아타는데 드는 비용은 거래비용뿐만이 아니라 1주택 요건과 장기보유특별공제 기준이 강화된 것도 큰 이유로 작용하고 있습니다.

2019년 12.16대책 발표 후 조정대상 지역에서 집을 보유한 사람이 조정지역 내 집을 또 사면 새 집을 산 날로부터 1년 이내 첫 집을 팔아야 하고 새집에 1년 안에 전입도 해야 합니다.

기존에는 3년 안에 팔기만 하면 되었는데 강화가 되었죠

여기에 새로운 임대차법이 2020년 7월에 도입되어 계약갱신청구권제와 전월세 상한제로 인해 세입자가 거주를 원하면 새 집주인은 이를 받아들일 수 밖에 없게 되었습니다.

이로 인해 실입주가 가능한 매물은 전세를 낀 매물보다 5000만원 정도 비싼 수준에서 거래가 되고 있습니다.

이번 2021년 연말쯤 통과가 예상되는 소득세법 개정안에 따르면 앞으로 1주택자라 하더라도 장기보유특별공제가 양도차익에 비례해 줄어들게 됩니다.

지금은 2년 이상 거주한 경우 보유,거주 기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있지만 새로 취득하게 되는 주택의 경우 앞으로 장기보유특별공제를 다 받을 수 없게 될 가능성이 높아지고 있습니다.

이런 부동산 정책들이 지속되면 매물잠김과 거래절벽이 갈수록 심해질 수 있게 될 것이고 양도세 중과가 시행된 2020년 6월을 기점으로 서울 아파트는 매물은 없고 호가만 올라가는 모습을 보이게 된 것입니다.

이때부터 조정대상지역 내 2주택자와 3주택자는 양도세 기본세율인 6~45%에 20%, 30%포인트가 각각 가산되었습니다.

최고세율은 75%로 3주택자 이상 양도차익 10억원 초과기준에 해당하는 분들이 적용받게 되었습니다.

여기에 지방세까지 감안을 하게 되면 10억원의 양도차익이 발생했다 하더라도 8억원 이상을 세금으로 내야하는 구조가 되어 주택을 처분하기 보다는 증여나 버티기로 방향을 바꾼 분들이 많아졌습니다.

신규주택 공급도 막혀 있는데요 분양가 규제 등으로 올 들어 서울 재건축 단지 일반분양 물량은 총 300가구가 채 되지 않았으며 정부가 3기 신도시 등 공급대책을 내고는 있지만 외곽지역인 데다 입주까지 오랜 시간이 걸리는 것이 문제로 지적되고 있습니다.

구체적으로 부동산 시장의 과열을 잠재우기 위해서는 양도세 중과 완화 등으로 기존 주택 거래를 활성화시켜야 할 것이라고 생각이 들지만 내년 대선을 앞두고 있고 집값은 한동안 계속 오를 것이라고 대다수의 부동산 전문가들이 예상하고 있습니다.