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달라지는 아파트 청약제도 1인가구 무자녀 신혼부부 제도개선

달라지는 아파트 청약제도

국토교통부에서 2021년 8월 9일 특별공급 관련 청약제도 개선안을 발표했습니다.

그 동안 청약에서 소외되었던 1인 가구, 소득이 높은 신혼부부도 청약의 길이 열리게 되는 것인데요 소득요건, 자녀수, 결혼 유무와 상관없이 지원할 수 있는 추첨제 방식이 특별공급에  도입된 것입니다.

신혼부부 생애최초 특공 물량의 30%를 추첨제로 공급하고 이 추첨제 물량은 소득 기준과는 상관없이 누구에게나 청약 기회를 주게 됩니다.

국토부는 이러한 관련 규정을 개정해 2021년 11월부터 확대 도입될 민영주택 사전청약부터 새 제도를 적용한다는 방침을 가지고 있습니다.

단 이 추첨제는 공공분양에는 도입되지 않고 민간분양에만 도입이 되게 됩니다.

이번 추첨제는 민간분양 신혼 특공, 생애최초 특공에 적용되고 신혼특공과 생애최초 특공 중 30%가 조건 없는 추첨제 방식으로 공급됩니다.

신혼 특공은 기존에는 맞벌이 기준으로 도시근로자 월평균 소득 120% 이하에 우선 공급하고 나머지 30% 물량은 소득 160% 이하에 주는 방식입니다.

또한 청약 신청자들 중 당첨자는 자녀가 많은 순으로 뽑게 되고 소득도 낮고 자녀가 많아야 신혼 특공에 당첨될 확률이 높습니다.

그러나 앞으로는 신혼 특공에 소득과 자녀수를 보지 않는 추첨제 30%가 도입되게 되며 이 추첨제 30% 물량은 소득 기준이 없으며 자녀 수도 보지 않고 오로지 추첨으로만 뽑게 됩니다.

생애최초 특공도 역시나 소득 기준이 있습니다.

기존에는 도시근로자 월평균 소득 130% 이하면 우선 공급하고 160% 이하면 일반공급을 했었는데 앞으로는 소득을 보지 않는 추첨제 물량 30%를 넣어 소득 기준을 넘더라도 지원할 수 있게 됩니다.

또한 생애최초는 기본적으로 혼인 중인 가구주, 혹은 자녀가 있는 가구만 지원 할 수 있었는데 이번에 도입되는 생애최초 특공의 30% 추첨제 물량은 결혼하지 않더라도 1인 가구여도 지원할 수 있습니다.

단 이때 1인 가구는 전용 60제곱미터 이하의 주택만 신청할 수 있습니다.

정부는 이번에 도입된 추첨제 물량에 소득 기준을 없애는 대신 자산 요건을 추가했습니다.

이는 금수저 특공을 방지하기 위해서인데요 신혼부부와 생애최초 모두 소득 기준을 초과하는 신청자는 부동산 등 자산 기준이 전세보증금을 제외하고 3억 3000만원 이하여야 합니다.

부동산 정부정책과 더불어 각 지역마다 로또 청약 열풍이 불면서 묻지마 청약도 증가하고 있습니다.

또한 청약 과열에 정부가 청약 제도를 수시로 바꾸면서 실수요자들의 혼란이 가중되고 있는데요 이렇게 부정확한 정보로 청약을 넣었다가 덜컥 당첨이라도 되면 부적격으로 분류되고 청약 기회를 제한받을 수 있게 되기 때문에 청약을 준비하는 사람들이라면 청약 제도에 대한 정확한 이해가 필요하다고 봅니다.

이렇게 청약 당첨자 중에서 약 10%에 해당하는 사람들이 청약 부적격자로 당첨 기회를 잃고 있습니다.

최근 5년간의 통계를 보더라도 그렇고 이렇게 부적격 판정을 받으면 수도권 및 투기 청약 과열지구에서는 1년간 다른 지역에서는 최대 6개월간 청약이 제한되게 됩니다.

청약신청시 무주택 항목도 일반인이 헷갈리는 부분입니다.

무주택 기간은 청약통장 가입자가 만 30세가 되는 날부터 산정을 하게 되는데요 30세 이하에 결혼한 경우 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날이 기준일이 됩니다.

그러나 한 번도 주택을 소유한 적 없어 태어난 해부터 무주택기간으로 산정을 하게 되서 잘못되는 경우가 많습니다.

예를 들어 만 30세가 청약을 신청할 때 무주택기간을 15년 이상으로 보고 32점으로 기입하는 식인데요 하지만 실제 가점은 1년 미만으로 2점이 되게 되는 것입니다.

부양가족 산정 오류도 자주 나오는 실수 중 하나입니다.

부양가족을 산정할 때 본인을 빼야 하는데요 만일 3인 가족이면 부양 가족은 2명으로 실제가점은 15점이지만 본인,배우자, 자녀1명을 모두 부양가족으로 계산해 20점으로 신청하는 식입니다.

가구원 청약도 주의를 해야 합니다.

투기, 투기과열, 조정대상지역은 가구주 청약만 가능하나 가구원이 청약하면 부적격이 됩니다.

모집공고일 이후 가구주로 변경하는 경우도 부적격이 되며 신혼특공은 소득을 잘못 계산해 부적격 되는 경우가 많습니다.

세전 소득으로 소득을 산정해야 하나 세후 소득으로 산정해 소득 초과에 따른 부적격으로 처리가 되는 것입니다.

청약전략

내가 관심있는 지역의 분양 물량이 얼마인지 민영인지 공공인지 등을 정확히 파악하고 그에 맞는 전략이 필요합니다.

청약 당첨확률을 높이는 방법 4가지입니다.

1. 청약은 가점을 높여야 합니다.

가점은 예측할 수 있는데요 청약통장 가입기간, 부양가족 수, 무주택 기간 등입니다.

서울 강남권은 69점 이상, 서울 강북권은 64점 이상, 서울내의 경우 최소 60점 이상, 수도권 인기지역의 경우는 최소 50점 이상이면 청약 당첨을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 무주택자라면 특별공급에 주목하라

신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모, 기관추천 등 특공 유형에 해당되는지 살펴보고 특공과 별도로 일반공급 1순위도 청약이 가능하기 때문에 특고에 해당되면 두번의 청약 기회가 있는 셈이니 이를 잘 활용하셔야 합니다.

3. 청약 가점이 낮다면 중대형 아파트를 노린다

투기과열지구에서는 85제곱미터 초과 아파트의 경우 50%가 추첨제입니다.

조정대상지역에서는 70%가 추첨제로 나오며 가점이 낮으면 85제곱미터 초과 중대형 아파트를 노리고 추첨제는 1주택자도 처분 조건으로 청약이 가능합니다.

4. 청약통장을 리모델링한다.

청약저축은 85제곱미터 이하 국민주택 청약이 가능하고 청약부금은 85제곱미터 이하 민영주택 청약이 가능합니다.

청약예금은 민영주택 청약이 가능하고 청약저축과 청약부금을 청약예금으로 리모델링하면 가입기간을 인정받으면서 민영주택 청약이 가능하게 됩니다.

이렇게 청약제도가 개편됨으로 인해 청약은 남의 일이라고 포기해온 사람들이 로또 청약을 기대할 수 있게 되었습니다.

하지만 묻지마 청약은 주의해야 하는데 추첨제가 도입되고 청약 기회가 더 많은 사람들에게 돌아가고 있지만 기본적으로 청약은 무주택기간, 당해 거주 요건, 재당참 제한 등을 잘 따져서 하셔야 할 것입니다.

원하는 지역에 청약 당첨이 되서 내집마련의 기회로 삼으시기 바라겠습니다.