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오피스텔 규제완화 120제곱미터 바닥난방 국민주택 규모 아파트 대용가능

오피스텔 규제완화

2021년 현재 우리나라의 집값은 급등하고 있고 전세대란은 심화되어가고 있습니다.

이를 해결할 수 있는 대안으로 주거용 오피스텔이 실수요자들에게 부각이 되고 있는 시점에서 이번에 바뀌는 규제에 대해 알아보겠습니다.

주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는 오피스텔은 2004년 전까지는 바닥난방이 전면 금지가 되었었습니다.

하지만 2006년에 전용 50제곱미터 이하까지는 허용이 되었고 점차적으로 그 허용 면적이 커지면서 2010년 국민주택 규모인 85제곱미터 이하로 늘어났으며 현재는 120제곱미터 이하로 까지 추진이 되어지고 있습니다.

빌코니는 아직까지도 전면 금지가 되어지고 있습니다.

이번 정부가 11년 만에 아파트 국민 주택 규모까지 오피스텔의 바닥 난방 규제를 완화하기로 하면서 아파트를 대신 할 수 있는 주거형태로 오피스텔이 다시금 주목을 받게 될 것으로 보입니다.

사실 중대형 오피스텔의 경우 세금등의 부분을 보면 주택과 동일한 것으로 취급을 받고 있지만 청약 시 주택 수 산정에서 배제됨으로 무주택 청약 자격을 유지할 수 있어 청약 대기 수요자들의 선택지가 될 수 있을 것입니다.

오피스텔의 바닥난방규제는 1998년 처음 시행되었는데 이는 오피스텔을 주거용으로 사용하지 말라는 취지였습니다.

하지만 현재 이 규제는 점차적으로 완화되어 이제는 국민주택 규모까지 허용이 되고 있는 것입니다.

정부의 이번 규제 완화는 서울과 수도권의 집값이 과도하게 상승하고 있고 이로 인한 주거대안시설로 실수요자들이 대거 오피스텔로 몰리고 있는 것에 대한 방안으로 보는 것입니다.

2020년 7월 이후 원룸오피스텔인 전용 40제곱미터 이하의 소형 오피스텔의 가격은 계속 내리막이지만 전용 85제곱미터 이상 되는 오피스텔의 가격은 지속적으로 올랐고 미친듯이 올라가는 집값과 전세대란이 겹치면서 수요가 몰렸기 때문으로 풀이되고 있습니다.

공시가격 1억원이 초과되는 주거용 오피스텔도 세금 부과 시 주택 수에 포함이 되는 법안이 2020년 8월부터 시행이 되기는 했지만 이 법안이 무색할 정도로 중대형 오피스텔의 가격은 꾸준히 올라가고 있는 모양새입니다.

하지만 한편으로는 임대업을 하는 다주택자들은 세금 부담이 커지면서 대거 물건을 시장에 내놓고 있는 아이러니한 현상이 발생하고 있습니다.

현재 중대형 오피스텔을 찾는 수요의 급증으로 서울과 수도권에는 10억원이 넘게 거래되는 모습들을 어렵지 않게 볼 수 있는데요 강남 논현동 전용 115제곱미터 오피스텔의 경우는 16억원에 거래가 됐으며 이 가격은 1년 반전에 비해 무려 2배 가까이 오른 금액으로 보시면 됩니다.

서울 서초구, 마포구를 비롯한 오피스텔 중심지역의 가격들도 전반적으로 수억원씩 오른 가격대를 보이고 있습니다.

시장에 수요는 몰리는데 공급이 따라가지 못하고 있으니 어쩌면 당연한 결과일지도 모를 일입니다.

이처럼 당연한 결과가 나오는 것은 2020년에 이어 2021년 지금까지도 전용 85제곱미터를 초과하는 오피스텔은 공급이 전혀 되지 않았기 때문입니다.

이처럼 공급이 되지 않았던 이유는 민간 시행사에서 바닥 난방이 안되는 전용 85제곱미터 초과 오피스텔의 경우 준공 승인을 받고 바닥을 재시공하는 형태로 했었는데 재시공 비용이 호실당 3000만원이 넘는 금액이 추가로 발생을 하다보니 공급할 유인이 없었던 것입니다.

이렇게 민간에서 공급이 이루어지지 않다보니 중대형 오피스텔의 수요와 공급의 불균형 현상이 발생하게 된 것입니다.

하지만 이번 정부의 오피스텔 바닥 난방에 대한 규제가 완화되게 되면 아파트 대용 중대형 오피스텔의 숨통이 그나마 트이게 될 것으로 예상되어지고 있습니다.

주거형 오피스텔의 경우 전용면적과 공용면적, 서비스면적을 공급하는 아파트 면적보다 평균적으로 40%정도 작다고 보시면 되는데요

따라서 그동안은 아파트 전용 59제곱미터 이하와 비슷한 실사용 면적을 가지고 있는 오피스텔들만 공급이 되어 온것이 사실인데 이제는 정부가 그 범위를 확대해 아파트 전용 30평대와 비슷한 오피스텔에도 바닥난방을 허용하게 될 것으로 보아 어느 정도의 주택 수요까지는 감당해 낼 수 있을 것으로 전망되어 지고 있는 것입니다.

허나 이렇게 되면 아파트와 오피스텔의 차이점이 모호해 지면서 부정적인 측면들도 나타나게 될 것인데요 현 주택 공급이 부족한 부분을 채우는 것이 우선이라고 정부에서 판단하고 있는 듯 합니다.

틀림없이 오피스텔 바닥 난방 규제를 전면 풀어버리게 된다면 상업지역 내에 주택 시설들이 대거 들어가게 될 것이고 전반적인 인프라 시설들이 들어가지 못하게 되면서 여러가지 다양한 부작용들이 생길 수 있을 것입니다.

하루빨리 이런 주택공급의 불균형을 해소하는 건축정책과 도시계획들이 나와 행복한 삶을 살아가는 분들이 더 많아졌으면 하는 작은 바램을 가져봅니다.