공실인 주택 부동산 명도시에 유의해야 할 점

공실인 주택 부동산 명도시에 유의해야 할 점

 

공실 부동산 명도시 유의점

 

명도는 경매 투자의 꽃이라는 말이 있습니다.

 

여러가지 뜻으로 해석할 수 있으며 이런 명도 중에 해당 물건 부동산이 공실인 경우 처리하는 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

 

경매투자를 하다 보면 이런 공실인 물건들을 많이 접하게 되는데요

소유자의 재무 상태가 나빠지면서 거주 중인 부동산이 경매로 넘어가는 경우가 많은데 보통의 경우 채권자들의 빚 독촉이나 이런것들로 인해서 집에 거주하지 못하고 비워둔 채로 경매가 진행되는 경우가 많이 있습니다.

 

이런 경우 점유자가 없어 명도가 수월하다고 생각할 수 있겠지만 잘못하면 문제의 소지가 발생할 수 있습니다.

 

 

공실 부동산 관리비

 

먼저 공실 물건의 경우 대부분이 관리비가 많이 밀려있을 가능성이 매우 높습니다.

 

집에 사람이 거주하지 않아서 생기는 당연한 결과인데요 

입찰 전 밀린 관리비가 얼마 정도인지 파악해야 하는데 낙찰자가 미납 관리비를 모두 내야 할 수도 있기 때문에 입찰가를 산정할 때 이 부분도 꼭 포함을 시켜야 합니다.

 

이때 주의할 점은 미납 관리비뿐만 아니라 명도후에도 임대하기까지는 공실 상태가 최소한 3개월은 넉넉하게 잡고 계산해 놓는것이 좋습니다.

 

소유권이 낙찰자에게 넘어온 이후부터는 발생하는 모든 관리비를 낙찰자가 부담해야 하기 때문입니다.

 

또 낙찰 후에는 관리사무소에 가서 미납 관리비 납부에 대한 협상을 해야 하는데요 여기서 알아두셔야 하는 것은 낙찰자는 미납 관리비를 납부할 때 공용 부분에 대한 납부 의무만 있다는 것을 알고 계셔야 합니다.

 

이를 근거로 관리소장과 협상을 하되 원활하지 않을 경우 입주자대표회의에 안건으로 상정해 달라고 요구하며 이것도 받아들여지지 않으면 미납 관리비를 납부하는 비율에 대해 다시 협상을 하시면 됩니다.

 

이런 모든 과정들이 법적으로 정해져 있는 것이 아니기 때문에 유연하게 대처하시는 것이 필요하며 미납 관리비가 많지 않다면 적당한 선에서 양보하고 부담하는 것이 좋을 수도 있습니다.

 

공실 부동산 문개방시

 

부도산 소유권이 이전이 되고 물건지에 갔을때 그 부동산이 공실임이 확인되면 문을 열때 아파트 관리사무소 직원과 꼭 동행을 하여 증인으로 세우고 문을 여는 과정을 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.

 

공실 부동산내 짐 처리

 

 

또 집안의 물건을 정리하기 전에는 모든 짐의 목록과 위치를 사진으로 찍어두고 버려도 되는 물건과 보관이 필요한 물건을 분류하고 분류 기준은 상식선에서 하되 내가 짐들의 주인이라고 생각하고 정하면 될 듯 합니다.

 

원칙을 기본으로 한다면 공실에서 나온 물건이라 하더라도 강제집행 절차에 의해 처리하는 것이 안전하지만 이럴 경우 시간과 비용이 많이 들어가기 때문에 일반적으로 6개월 이후에는 폐기하는 것이 관례로 적용되고 있습니다.

 

이 기간 중 만에 하나 점유자에게 연락이 오면 보관했던 물건들을 전달하면 되고 6개월이 넘도록 연락이 없다면 폐기처리하는 방향으로 잡으셔도 무방할 듯 합니다.

 

짐이 없는 경우 명도순서

 

1. 낙찰

2. 점유자에게 연락 ( 법원에서 점유자 연락처 확인)

3. 잔금 납부

4. 개문 ( 관리사무장 대동, 증거영상촬영)

5. 내부촬영

6. 짐분류

7. 짐보관 ( 6개월 )

8. 명도완료 ( 보관했던 짐은 6개월후 폐기)

 

짐이 있는 경우 명도순서

 

1. 낙찰

2. 점유자에게 연락

3. 잔금 납부

4. 개문

5. 내부촬영

6. 강제집행 신청

7. 강제집행 진행 ( 짐은 컨테이너에 보관)

8. 집행조서사본, 집행비 접수증 사본 발급 ( 집행관실에서 발급)

9. 채무자의 초본 2통 발급 ( 채무자 관할 동사무소에서 발급하며 집행조서사본과 집행비 접수증을 지참해야 함)

10. 채무자에게 내용증명 보내기 ( 보관물품을 찾아가지 않을시 유체동산을 경매하겠다는 내용으로)

11. 유체동산 경매신청 ( 내용증명과 초본을 첨부해서 집행관실에 신청)

12. 유체동산 경매실시

13. 집행목적물 아닌 동산의 매각요청 신청접수

14. 법원의 매각 및 공탁 명령 결정 수령

15. 집행관실에 매각 의뢰

16. 기일 지정해 매각

17. 대금배당 및 공탁

18. 집행 사건 종료