전세보증금을 보호하고 지키는 방법

전세보증금을 보호하고 지키는 방법

 

전세보증금 보호 방법

 

우리가 살아가면서 가장 중요한 의식주 중에 나의 전 재산이 들어가는 주택에 대한 금액은 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다.

 

거의 우리나라에만 존재한다고 할 수 있는 부동산 임대방법인 전세제도로 인해 내 전 재산이 주거비용으로 들어가는 경우가 많은데요 이렇게 목숨보다 중요하게 여겨질 수 있는 전세보증금은 잘 지켜내야 할 것입니다.

 

 

전세보증금을 보호하는 방법으로는 크게 두가지로 나누어 볼 수 있는데요

 

임차인의 상황에 따라 적용하는 방법적인 부분이 달라질 수 있으니 유념해서 잘 알아두시기 바랍니다.

 

확정일자받기

 

첫번째는 확정일자를 받는 것입니다.

 

주민센터에서 확정일자를 받기 위해서는 반드시 전입신고를 해야 하고 실제로 계속 거주를 해야 확정일자의 효력이 유지됩니다.

확정일자를 받고 중간에 다른 곳에 살았거나 다른 곳으로 주민등록을 옯긴 적이 있다면 확정일자의 효력은 사라집니다.

 

 

그리고 확정일자는 임대인 동의 없이 임차인 혼자 할 수 있으며 계약서 상에 특약으로 전입신고를 하지 않기로 했다면 특약이 우선이 됩니다.

 

다시 정리를 하자면 확정일자는 임대차보호법의 근거를 두고 있고 실거주, 전입신고를 요건으로 하며 임대인의 동의가 없어도 되고 건물과 토지부분에 대한 부분이 전부 보장됩니다.

 

제일 중요한 부분은 확정일자의 효력이 발생하는 시기에 대한 부분입니다.

확정일자는 전입신고 익일 0시부터 효력을 얻을 수 있기 때문에 확정일자를 받은 날 등기부에 나에게 불리한 부분이 명시되면 큰 손해를 볼 수 있으니 이점은 꼭 유념하시기 바랍니다.

 

전세권 등기

 

두번째는 전세권 등기를 하는 것입니다.

 

전세권등기는 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필요하며 임대인 등기권리증과 인감증명서, 주민등록초본이 필요합니다.

임대인이 동의하지 않는다면 불가능합니다.

 

임대인이 동의했다면 전입신고와 실거주 요건은 필요없으며 전셋집으로 주민등록을 옮기지 않아도 되고 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 전세나 월세를 주는 전대차도 가능하게 됩니다.

 

 

두가지 방법을 단편적으로 봤을 때 전세권 등기가 훨씬 좋긴 하지만 그만큼 비용이 발생하게 됩니다.

평균적으로 전세 1억을 기준으로 하면 법무사수수료까지 보통 40~50만원 정도 발생하게 되는데 전세 기간 종료후 전세권 설정을 말소하려면 별도의 비용이 또 들어갑니다.

 

그리고 확정일자의 경우 건물과 토지부분을 다 보장하지만 전세권의 경우는 건물에 대한 부분만을 보장하게 됩니다.

 

하지만 좋은 점은 확정일자의 경우 문제가 생겼을 때 보증금반환 소송을 진행해서 강제집행으로 반환받아야 하지만 전세권의 경우는 이런 복잡한 소송없이 바로 경매 청구를 통해서 배당금 형식으로 반환받을 수 있습니다.

 

예를 들어보겠습니다.

 

주택에 10억원 전세보증금을 주고 들어갔다고 보겠습니다.

 

이 주택이 경매로 10억원에 낙찰이 됐다고 가정하고 건물가치가 5억원, 토기가치가 5억원이라고 한다면 확정일자를 받았다면 건물과 토지를 합친 10억까지 보장받게 되지만 전세권은 건물가치인 5억원까지만 보장받을 수 있습니다.

 

남는 5억원은 다른 채권자가 없을때 임대인에게 돌아가게 됩니다.

 

이렇듯 주택의 대지지분이 많은 경우이면 전세권 설정하는 것이 큰 의미가 없게 되는 경우도 있는 것입니다.

 

최우선변제제도

 

위에서 알아본 바와 같이 보증금을 반환받기 위해 법적인 조취를 취하게 되서 경매가 진행돼 배당금이 나왔을 경우 확정일자와 전세권등기의 차이점을 알아봤습니다.

 

하지만 세입자 대부분이 이런 부분을 잘 알지 못했을 경우 보호를 해 주기 위해서 소액임차보증금 최우선변제제도라는 것이 있습니다.

 

 

어렵게 생활하는 세입자들의 경우 주택의 보증금은 전 재산이나 다름 없기 때문에 이런 임차인 보호를 위해 마련된 제도로 각 지방별 정해놓은 금액만큼은 경매 배당 금액에 있어 제일 먼저 배당을 해준다는 뜻입니다.

( 각 지방별 정해놓은 금액은 시간이 지나면 계속 변하기 때문에 그때그때 찾아보셔야 합니다.)

 

하지만 여기서도 알고 계셔야 하는 부분은 최우선변제제도를 적용받으려면 전입과 실거주 조건이 필요합니다.

 

확정일자는 받기만 하면 바로 이 두가지 요건이 충족되지만 전세권 등기의 경우는 설정등기를 했다고 하더라도 반드시 최우선변제를 받는 것은 아니고 전입신고와 실거주조건 즉 이런 대항력이 있어야 가능하게 됩니다.

 

한마디로 쉽게 애기하자면 최우선변제를 받으려면 전입과 실거주가 동시에 이행이 되고 있어야 하는 것입니다.

 

만일 2년 전세계약이 끝나고 재계약을 해야 하는 경우 임대인이 계약 종료일까지 아무말이 없어 묵시적으로 계약갱신이 됐다면 확정일자를 받은 경우와 전세권 설정 등기를 한 경우는 효력이 달라집니다.

 

확정일자를 받고 묵시적으로 계약이 갱신됐다면 기존 계약만큼 계약이 연장된 것으로 볼 수 있고 새로운 계약서는 작성하지 않아도 무방합니다.

이때 확정일자는 새로 받을 필요가 없으며 임대인은 묵시적 계약 갱신에 대한 거부를 할 수 없습니다.

 

전세권 설정 등기를 한 경우에는 묵시적 계약 갱신이 됐다고 하더라도 임대인이 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

 

이는 민법 313조에 따라 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받을 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다 라고 규정이 되어 있습니다.

 

 

이렇게 전세금을 지키기 위한 방법들과 경매로 주택이 처분되었을때 어떻게 처리가 되는지에 대해 말씀드렸습니다.

 

아무쪼록 매사에 꼼꼼히 체크해 보고 계약하는 것이 가장 좋은 방법이 될 듯 하구요 이렇게 하기 위해서는 무엇보다도 내가 잘 알고 있어야 하지 않을까 해서 포스팅 해 보았습니다.