LTV, DTI, DSR 대출규제관련 용어에 대해 알아봅니다.

LTV, DTI, DSR 대출규제관련 용어에 대해 알아봅니다.

 

우리가 집을 마련할 때 기본적으로 대출없이 구입한다는 것은 현실적으로 불가능에 가까운 것이 사실입니다.

내집마련을 계획할 때 담보대출을 알아보는 경우가 많은데요 이때 여러가지 대출과 관련된 용어를 많이 듣게 됩니다.

 

 

언론매체들을 통해 많이 자주는 들었지만 정확하게 어떤 뜻을 가지고 있는지에 대해서는 모르시는 분들이 많아 다시한번 정리차원에서 알아보았습니다.

 

 

LTV 주택담보인정비율

 

금융기관에서 주택과 같은 부동산을 담보로 대출을 해줄 때 해당주택의 실제 가치 대비 최대 대출 가능한 한도를 퍼센트로 표시한 것입니다.

즉 주택의 가치를 담보로 받을 수 있는 대출의 최대 한도를 의미합니다.

 

예를 들어 LTV가 50%라면 시가 6억원짜리 아파트를 담보로 받을 수 있는 대출금이 최대 3억원이라는 말입니다.

 

 

하지만 여기서 유의할 점이 있습니다.

 

실제로 대출받을 수 있는 금액은 이보다 더 적어질 수 있는데요 왜냐하면 금융기관에서는 이자 등이 연체될 경우를 대비해 담보로 설정한 주택을 경매 처분하게 되는데 주택임대차보호법에서 적용하는 최우선 변제금 즉 방1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 주기 때문입니다.

이를 방빼기 라고 통상적으로 애기한다고 하네요..

 

예를 들어 시세가 6억원짜리 아파트가 방3개이고 LTV가 50%라면 대출가능금액은 어떻게 될까요?

 

단순하게 LTV만 보게 되면 6억에 50%니까 3억 대출을 받게 된다고 생각할 수 있지만 방이 3개 이고 임차인을 3명까지 받을 수 있다는 가정하에 방 1개당 최우선변제금 3700만원을 빼면 실질적으로 받을 수 있는 대출금액은 1억 8900만원이 되는 것입니다.

여기서 말하는 최우선변제금은 주택이 경매로 넘어갈 시 돈이 없는 임차인을 보호해 주기 위한 장치라고 보시면 되며 각 지역별로 정해져 있는 금액은 다릅니다.

 

또 만일 해당 주택에 전세가 들어있다면 대출 가능한도에서 전세보증금액만큼 공제되기 때문에 실질적으로 대출 가능한도는 더욱 줄어들 수 밖에 없는 것입니다.

 

 

DTI 총부채상환비율

 

연간 총소득에서 해당 대출에 대한 연간 원리금 즉 원금과 이자를 합친 액수가 차지하는 비율을 퍼센트로 표시한 것입니다.

이 수치는 낮을수록 빚 상환 능력이 높다고 생각하시면 됩니다.

 

총부채상환비율은 빚의 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하기 위해 만들어진 수치입니다.

은행에서 대출금액을 산정할 때 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출 한도를 정하는 척도이기도 합니다.

 

 

2018년도 부터는 신DTI가 도입이 되었는데요

이전까지는 해당 건 주택담보대출 원리금만으로 DTI를 계산했다면 신DTI에서는 기존의 주택담보대출 원리금까지 합산하도록 하고 있습니다.

이로 인해 대출 가능금액은 더욱 줄어들 수 밖에 없는 것입니다.

 

하지만 여기서 알고 가셔야 하는 부분은

채무자의 개인소득이 높아서 DTI의 한도가 높게 나온다고 하더라도 LTV의 한도금액을 초과해서 대출을 받을 수는 없다 라고 알고 계셔야 합니다.

 

 

DSR 총부채원리금상환비율

 

DSR은 신DTI보다 더 엄격한 기준이다 라고 말씀드릴 수 있습니다.

 

신규 대출 원리금과 기존의 대출 원리금은 물론이고 여기에 더해서 신용대출, 마이너스통장, 자동차할부, 학자금대출, 카드론 등 모든 금융권의 대출 원금과 이자를 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문입니다.

 

DSR을 적용하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 상대적으로 대출 한도가 대폭 축소되게 되는데 이는 신DTI 보다 더 강화된 대출규제정책이라고 볼 수 있습니다.

 

 

그럼 예를 한번 들어볼까요..

 

연간소득이 7000만원이고 연간 주택담보대출 원리금상환액이 1500만원이고 여기에 연간 모든 금융권 대출에 대한 원리금상환액이 2000만원이라고 한다면 DSR은 50%가 되는 것입니다.

 

그럼 위와 같은 경우에 신규 대출 건에 대한 금융권이 정한 DSR 한도가 60%로 정해져 있다면 남은 DSR의 한도인 10% 금액인 700만원 내에서 대출을 받을 수 있습니다.

여기서 10% 700만원이 대출 가능한 금액이 아니라 대출 가능한 원리금 즉 1년간 상환해야 하는 원금에 1년간 내야 하는 이자를 더한 금액을 말하는 것입니다.

 

그리고 한가지 더 알고 계셔야 합니다.

 

LTV와 DTI는 정부가 부동산 경기과열과 투기를 방지하기 위해서 사용하는 정책으로 LTV와 DTI는 규제지역이냐 비규제지역이냐에 따라 적용되는 비율이 달라져 이에 따른 대출 한도가 달라지기 때문에 자신이 대출받고자 하는 주택이 어느 지역에 해당하고 있는지를 따져보셔야 합니다.

 

또 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누어지기 때문에 이 또한 염두에 두고 투자를 진행하셔야 할 것입니다.

투기지역에서 투자진행시에도 물건의 가격에 따라 LTV가 달라집니다.