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부동산 디벨로퍼 하는 일과 앞으로의 전망

서울시는 2012년 부터 뉴타운 출구전략을 통해 서울 시내 절반이 넘는 재개발정비구역을 해제하고 있습니다.

정확히 말하면 서울지역 683곳 가운데 50%가 넘는 377곳이 해제되었습니다.

앞으로 해제지역은 더 늘어날 것이고 이는 동네를 완전히 재건축 및 재개발로 바꾸는 것이 아니라 소규모 단위의 재생사업으로 바꾸는 것을 의미합니다.

즉 대단위 아파트가 아닌 소규모 수익형 부동산으로 탈바꿈할 수 있는 기회가 생기고 있는 것으로 정부 정책과 맞물려 사업부지를 확보할 수 있는 절호의 찬스가 생기게 되는 것입니다.

1인 부동산 디벨로퍼로 임대사업을 진행할 수 있는 기회의 문이 더 넓어지고 있다는 것을 뜻하며 적은 자본으로도 부동산투자를 시작할 수 있게 될 것입니다.

소액이라도 이익을 얻은 후 다시 투자를 하고 이런 투자의 경험들이 쌓이다 보면 저절로 돈을 벌 수 있을 것입니다.

돈이 스스로 일하게 만드는 시스템을 만들기 위해서는 금융과 부동산에 대한 투자를 알아야 합니다.

나에게 몇십억원이 있다면 어떻게 하겠습니까?

은행에 넣어논다면 적당히 한달에 사용할 만한 금액이 이자로 나올것입니다. 하지만 투자자들은 절대로 절대로 은행에 돈을 넣어놓지 않습니다.

왜냐하면 다른 방식으로 더 많은 돈이 생기는 시스템을 알고 있기 때문입니다.

부동산 디벨로퍼로서 돈이 스스로 일하게 만드는 시스템을 만들기 위해 투자하는 수익형 부동산은 우리에게 3가지 소득을 만들어줍니다

1. 매달 임대료가 들어옵니다.

2. 매매가가 상승합니다.

3. 부동산의 임대료과 자산이 증식하면서 장기적으로 보유 및 사용이 가능합니다.

어떠한 일이든지 기획단계가 매우 중요합니다.

기획이 잘못되면 모든 것이 방향성을 잃게 되기 때문인데 어떤 용도로 어떻게 지을까 이것이 디벨로퍼의 가장 중요한 요소라고 볼 수 있습니다.

주변 입지 및 시장상황 등 전반적인 수요과 공급을 예측하는 안목이 필요한 것입니다.

이런 안목은 그냥 생기는 것이 아니라 지속적인 시장조사를 통해서 이루어 지는데 이렇게 시장조사를 통해 건물의 용도를 먼저 정해햐 합니다.

1인 디벨로퍼로서 사업의 성패는 어떤 용도의 건물을 입지에 맞게 기획하는지에 많은 부분이 달려 있다고 봐도 과언이 아닌 것입니다.

이렇게 건물의 용도가 정해지면 건축사사무소에서 계획설계를 의뢰하게 됩니다.

계획설계란 실제 공사를 시작하기 전 계획단계의 설계를 계획설계라 하며 이러한 계획설계는 구조물에 대한 사용재료의 강도, 구조설계기준, 설계하중 등을 결정하게 되며 기본설계 전단계의 설계과정을 말합니다.

1인 디벨로퍼의 시작이 바로 건축주의 의도가 반영된 설계이며 이 설계가 모든 사업의 시작이자 끝이라고 보시면 됩니다.

건축에서 설계는 굉장히 많은 비중을 차지하며 사업성에도 직결되는 부분입니다.

건축설계사무소에서 건축주와의 미팅을 통해 설계가 마무리 되면 시공사를 선정하기 위해 설계도를 통한 견적서를 받아서 검토를 해보아야 하는데요 여기서 인건비와 자재비 등은 어디에 맡기건 비슷한 부분이기 때문에 너무 터무니 없이 저가의 공사비 견적을 제시하는 시공사는 일단 무조건 경계를 해야 합니다.

그리고 건축은 내 땅에서 내 돈을 들여서 하지만 결코 내 맘대로 할 수는 없는 작업입니다.

법규가 정한 테두리 안에서 진행되어야 하기 때문인데요 설계안에 따른 허가를 받고 시공사를 선정했다고 하더라도 착공 신고후에 공사를 시작하기 전 시굴조사와 발굴조사까지 해야 합니다.

시굴조사란 지반 조사 방법의 하나로 부지의 일부를 필요한 깊이까지 굴착해보는 방법으로 토질시험의 시료를 채취하거나 지반 내의 지내력을 시험해보야야 하는 것이고 발굴조사란 일반적으로는 땅속에 파묻힌 것을 파내는 일을 뜻하지만 고고학에서는 과거의 역사적 유물 유적을 파내 지상으로 드러내는 것을 말합니다.

이렇게 되면 예기치 않은 설겨변경을 해야 하는 경우가 생기는데 설계변경에 따른 추가 공사비가 더 올라갈 수 있는 부분도 체크를 해야 합니다.

이렇듯 시공사의 문제, 법규적인 문제, 주변 민원등에 대한 문제 등에 대한 부분도 다 확인해야 하는 것입니다.

이렇게 크기와는 상관없이 부동산의 꽃은 부동산 개발사업입니다.

하나의 건물이 탄생하기 까지 큰 틀에서 보겠습니다.

착공준비 - 기초공사 - 골조공사 - 외장공사 - 내부공사 - 내장 인테리어 공사 - 시공완료 - 사용승인

큰틀에서 보면 이렇게 8단계로 나누어지며 이 과정을 통해 건축물이 완성이 되는데 이렇게 수많은 공정들을 순서에 맞게 조율하고 자재를 점검하고 공사품질을 최대한 높이기 위한 작업들이 디벨로퍼에게는 중요한 요소로 작용합니다.

이렇게 부동산 디벨로퍼는 개발사업으로 최대의 이윤을 생성시키는 작업을 하게 되며 여러가지 루트를 통해서 다양한 사업방향을 잡을 수 있게 되는 것입니다.

경매시장에도 우리가 말하는 우량물건 즉 틈새시장이 있는 것인데요 지금은 아파트 보다는 신축부지를 경매나 공매를 통해 싸게 매입한 뒤 개발하는 경우가 많아지고 있습니다.

앞으로는 더 주택의 미래가치를 높이는 디벨로퍼의 사업기회가 늘어날 것으로 보이며 사업에 대한 전망 또한 타 임대사업보다 더 좋와질 것으로 예상되어 집니다.