행복한집

2021년 7월 1일 정부대출규제지원정책 과연 실효성이 있을까요?

이번 7월 부터는 대출받기가 더 어려워 질 것으로 보입니다.

하지만 주택이 없는 무주택자의 경우에는 더 좋와지는 방향으로 개선되어지고 있고 하지만 주택이 있거나 투자를 하시려고 하시는 분들에게는 점점 안좋와지는 상황이 벌어질 것 같습니다.

2021년 7월 대출규제정책

이번 7월부터 서울 등 규제지역에서 6억원이 넘는 집에 대해 주택담보대출을 받거나 1억원 이상 신용대출을 받을 때 총부채원리금 상환비율인 DSR 40%가 적용되게 됩니다.

이러한 영향으로 인해 각 은행들이 주요 대출상품 판매 중단과 우대 금리 축소에 나서면서 은행에서 돈빌리기가 어려워지고 이자부담도 커지고 있습니다.

정부의 DSR 규제 도입은 대출할 때 대출받는 사람의 상환 능력을 좀 더 깐깐하게 보겠다는 취지인데요 여기서 DSR이란 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 말하는 것으로 해당되는 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 모든 대출이 포함이 됩니다.

쉽게 DSR수치가 낮을수록 상환능력이 높다고 볼 수 있습니다.

그리고 대출에 있어 같은 돈을 빌린다면 만기를 길게 잡는 것이 대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

기존에 신용대출을 받고 있던 사람이라면 DSR 규제가 신규 대출에 매우 불리하게 작용을 하게 되는데요 이제까지는 DSR을 계산할 때 신용대출은 만기 10년 매해 분할 상환을 가정하고 신청했는데 올해 7월부터는 만기 7년, 내년 7월부터는 만기 5년으로 하향 조정되기 때문입니다.

기존에 시중은행에서 대출을 받을 때는 총부채상환비율인 DTI가 적용되어 왔는데요 DSR은 은행별로 평균치인 40%만 맞추면 되기 때문에 DSR 40% 넘게 대출받는 경우도 있었습니다.

여기서 DTI라고 하는 것은 대출을 받으려는 사람의 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자상환액의 비율을 뜻하는 것입니다.

이렇게 DTI와 DSR은 주택담보대출을 뺀 기타대출에서 이자만 계산을 하느냐 아니면 원리금 상환액을 계산하느냐의 차이라고 보시면 됩니다.

DTI 적용 시 은행에서 주택담보대출을 받을 때 이미 다른 금융사에 대출이 있더라도 이자만 갚는다 라고 가정하고 상환능력을 계산했었습니다.

이번 7월 7일 부터는 법정 최고 금리가 연 24%에서 연 20%로 낮아집니다.

금융사 대출과 10만원 이상 사인 간 금전 거래에 적용이 되며 대출 계약을 새로 체결하거나 대출을 갱신, 연장하는 계약이 대상이 됩니다.

이를 통해 연 20%가 넘는 대출을 이용 중인 대출자들의 이자 부담이 줄어들게 될 것으로 보고 있습니다.

또한 정부는 이번 DSR 총부채원리금 상환비율 규제를 도입하고 추진을 함에 있어 무주택 실수요자에 대한 주택담보대출비율인 LTV 규제 완화를 동시에 추진하고 있습니다.

소득 9000만원 이하, 투기지역/투기과열지구 기준 9억원 이하( 조정대상지역의 경우는 8억원 이하) 주택을 구매하는 사람들의 주택담보대출 한도가 늘어나겠지만 여기에도 DSR40%가 적용되는데다 최대 한도가 4억원으로 막혀 있어 생색내기에 불과하다고 보입니다.

여기서 LTV 규제 완화의 핵심 내용은 주택 가격과 연소득 등 무주택 서민요건을 충족하면 받을 수 있는 LTV우대폭을 기존 10%에서 최대 20%로 확대하는 것입니다.

7월 1일부터 LTV 우대를 받기 위한 주택가격 기준이 투기지역, 투기과열지구에서는 9억원 이하로, 조정대상지역에서는 8억원 이하로 각각 3억원씩 올라갑니다.

연소득은 9000만원 이하 (생애 최초 구입자의 경우는 1억원 이하) 로 1000만원이 완화됩니다.

주택 가격과 소득 요건이 충족된다면 투기지역과 투기과열지구에서는 주택 가격 6억원 이하에 LTV 60%, 6억~9억원 구간은 초과분에 50%를 각각 적용하게 되며 조정대상지역의 경우에는 5억원 이하에는 LTV 70%가, 5억~8억원 사이는 초과분에 60%가 적용되게 됩니다.

하지만 이러한 규제완화는 지금처럼 단기간에 집값이 올라있는 상황에서는 실효성이 없다고 보이네요

예를 하나 들어보자면

투기과열지구에서 9억원에 아파트를 구입한다고 볼때 기존 LTV 40%적용시 3억 6000만원의 대출이 가능했지만 LTV 60%가 적용되면 5억 4000만원으로 한도가 1억 8000만원 늘어나는 것이 맞지만 대출 최대 한도가 4억원 이내로 막혀 있기 때문에 실제로 받을 수 있는 대출은 4억원이 되는 것으로 기존 보다 겨우 4000만원 더 받을 수 있어 이러한 정책을 왜 내놨는지 의문이 드는 점입니다.

현실을 못 쫓아가는 부동산 대책이라는 생각이 드는 부분인데요 정부는 무주택자들의 내 집 마련을 위한 좋은 정책을 내놓았다며 자화자찬을 하고 있지만 현실과는 큰 괴리감이 있다고 생각이 듭니다.

현재 서울 강남은 말할 것도 없고 강북에서 조차도 이제는 9억원 이하 아파트를 찾기 어렵게 되가고 있으니 단지 생색내기용 정책이라는 비판이 끊이지 않고 있는 것입니다.

강북 아파트의 평균 매매가격이 9억원을 넘어섰고 마포, 용산, 성수에서도 20평형대 아파트가 15억원이 넘는 가격에 거래가 되고 있는데 왜 이런 정책들이 나오고 있는 것일까요

이렇다 보니 결국 무주택 실수요자들이 서울 외곽이나 경기,인천 지역으로 가게 될 것으로 예상되어지는데요 아직 외곽쪽으로는 9억원 아파트들의 물량들이 있기 때문입니다.

외곽이라 하더라도 지역별 편차는 존재하는데요 판교나 과천 같은 경우는 30평대 아파트가 20억원 선을 넘은지 오래됐고 안양시와 인천 계양의 경우도 광역급행철도의 영향으로 집값이 많이 올라와 있는 상태이기 때문에 대출 받을 시점에는 9억원을 넘어서게 될 지도 모를 일입니다.

이와 더불어 정부가 도입한 민간택지 분양가상한제는 최대 10억원의 시세차익을 누릴 수 있는 로또 분양이 돼 전국의 청약 고가점자를 불러모았으며 신혼희망타운은 신혼부부에게는 희망고문으로 불리워 지고 있는 상황입니다.

이렇듯 정부가 내놓고 있는 부동산 대책들이 국민의 불신을 얻고 있는 지금의 이 상황에서 어떻게 방향성을 잡고 가야하는 것인지 막막할 따름입니다.

아무쪼록 현실성 있는 정책들이 나와 서민들의 주거안정이 현실화 되었으면 하는 작은 바램을 가져봅니다.