행복한집

2년 미만 임대차계약 임차인 선택에 따라 달라집니다.

임차인이 주택임대차계약을 1년으로 한 뒤 1년이 지난 시점에 묵시적 갱신을 주장해서 앞으로 2년을 더 살 수 있다는 말이 맞는 이야기 일까요?

현행 주택임대차보호법에 의하면 2년 미만으로 정한 임대차의 경우 그 계약기간을 2년으로 본다 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다 라고 규정하고 있습니다.

이는 현행법상 임차인만이 2년 미만의 기간을 정하는 약정이 유효함을 주장할 수 있다는 것입니다.

따라서 1년짜리 주택임대차계약을 체결한 경우라도 임차인은 그 계약기간이 2년임을 주장할 수 있는 것인데요 이런 경우 임차인의 선택에 따라 계약은 1년으로 약정했더라도 실제 계약기간은 2년이 될 수도 있는 것입니다.

그런데 임차인이 1년 계약을 맺은 후 계약기간을 2년으로 주장하는 것이 아니라 묵시적 갱신을 주장해 1년이 끝난 시점부터 추가로 2년이 갱신되는 것이라고 주장하는 것은 가능할까요?

즉 임차인이 1년 기간의 계약을 체결한 후 묵시적 갱신을 주장할때 2년+2년이 아니라 1년+2년을 주장할 수 있느냐 하는 것인데요 현행법 제 4조 제1항 단서의 내용을 참조해 보면 " 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"는 내용이 없고 본문의 규정인 "기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다" 는 내용만 있던 1995년 당시 법을 적용한 판례는 이를 부정하고 2년+2년만 가능하다고 판시한 적이 있습니다.

당시 법원은 임차인이 (구)주택임대차보호법 제4조 1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료돼 임대차가 종료됐음을 이유로 그 종료에 임차보증금 반환재권등의 권리를 행사는 경우에 한정된다며 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신됐다는 이유로 같은 법 제6조 1항, 4조 1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 라고 밝힌바 있습니다.

이는 임차인이 2년 미만 계약의 유효함을 주장할 수 있는 범위를 인대차가 종료됐음을 이유로 그 종료시점에 임차보증금 반환채권등의 권리를 행사하는 경우에 한정한다 라고 하고 있습니다.

현재도 이 판례대로 2년 미만으로 정한 임대차계약의 묵시적 갱신은 2년이 경과해야 가능한 것으로 보는 견해가 많다라고 알고 계시면 될 것 같습니다.

하지만 판례는 임차인이 2년 미만의 계약이 유효함을 주장할 수 있다는 규정이 없던 상황에서 임차인이 (구)주택임대차보호법 제4조 1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 경우는 임차보증금 반환재권등의 권리를 행사는 경우뿐이라고 판단하고 있습니다.

임차인인만이 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 임차인이 1년 계약기간의 만료일을 종료시점으로 삼아 묵시적 갱신을 주장해 계약이 그때부터 2년 갱신된 것으로 주장하는것이 가능할 수 있다는 것인데요 디민 임차인만은 2년 미만의 계약도 2년으로 주장할 수 있으므로 2년 미만으로 정한 경우 계약의 종료가 언제가 될지는 임차인의 선택에 따라 달라질수 있다는 것입니다.

이런 점 때문에 임대인으로서는 묵시적 갱신 거절을 언제 해야 되는지 판단하기는 쉽지 않을 수 있게 되는 것이죠

묵시적 갱신거절은 계약이 종료되기 전 일정 기간 내에 해야 하기 때문인데 2년 미만으로 정한 주택임대차의 임차인이 갱신 요구를 하고자 하는 경우도 비슷하게 판단할 수 있다고 하니 앞으로는 계약 시 철저하게 계약서를 작성하셔야 하겠습니다.