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경매 기본 절차 알아보기

 

경매 기본 절차

 

부동산 경매를 시작함에 있어서 어디서 부터 어떻게 시작해야 할 지 몰라 접근조차 못하시는 분들을 위해 경매절차에 대해서 단계별로 나누어 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

천천히 하나씩 해보자구요

 

1. 경매 물건 찾기

 

대법원, 자산관리공사 온비드, 유료 경매 사이트 이용

 

경매를 하기 위해서는 처음 알아야 하는 부분이 어디서 경매 물건을 찾느냐 입니다.

공매는 한국자산관리공사의 온비드에 모든 자료가 나와 있으며 경매는 대법원 사이트에 법원 경매정보에 진행일정 및 물건에 대한 자료가 올라와 있습니다.

 

하지만 전문적으로 경매를 하는 사람들은 대부분 유료 경매 사이트를 이용하는데요

 

비용이 들기는 하지만 사진 및 각종 공적 서류 등이 훨씬 자세하게 제공되고 있어 정보를 풍부하게 단시간에 검색할 수 있어 좋습니다.

 

경매를 하기 위해서는 수시로 사이트에 접속해 물건 검색에 집중해야 하며 수많은 물건 중에서 수익이 날 수 있는 물건을 찾는 것이 경매를 시작할 때 가장 중요한 부분입니다.

 

2. 관심 물건 결정

 

물건의 시세를 파악하기 쉬운 물건 잘 아는 지역의 물건 위주로 파악하는 것이 좋습니다.

 

처음 경매를 접했다면 가장 빠르고 안전하게 시세를 파악할 수 있는 물건 위주로 물건을 검색하는 것이 좋은데요 토지에서 수익을 많이 낼 수 있지만 지역적인 특수성 및 입지여건의 차이로 인해 시세 파악하기가 어렵습니다.

 

돈이 된다면 전국 어디든 물건을 검색하고 입찰해야 하지만 잘 아는 지역을 정확한 물건 분석을 통해 경험을 쌓는 것이 더 중요할 수 있습니다.

 

3. 권리 분석하기

 

서류 검토 미치 현장 확인을 통한 권리분석이 중요합니다.

 

일반 경매를 모르는 분들은 권리분석에 많은 부담을 느껴 경매를 포기하는 경우가 많이 있습니다.

하지만 많은 물건 중에 등기사항증명서 상의 권리에 문제가 있는 경우는 채 20%가 되지 않습니다.

 

말소기준권리를 찾고 잔금 납주 시 인수되는 권리가 있는지 없는지 파악하는 데는 몇 분이면 가능하고 임차인이 있을 경우 임차인의 임대보증금 인수 여부도 권리분석의 중요한 포인트이기 때문에 철저히 확인하는 것이 좋습니다.

 

4. 물건 분석하기

 

내가 정한 물건에 대한 시세 및 입지여건 내 외부 상태 임차인 상황등을 파악합니다.

 

권리분석에 문제가 없다면 실질적인 수익이 되는 물건이지를 분석해야 합니다.

감정평가서 상의 시에와 현 시세의 차이는 없는가, 시장에서 매도되는 가격은 얼마인가, 수리비 및 임대 시세는 어떻게 되는가, 매매 시세를 정확히 파악을 해야 합니다.

 

물건의 가치 파악이 시세보다 높게 되면 낙찰되고도 수익이 없고 낮게 파악하면 낙찰을 받기 어렵게 되기 때문에 정확한 물건 분석은 곧 정확한 시세를 파악하는 것에서 부터 출발합니다.

 

5. 입찰가 결정하기

 

비용과 수익률을 계산해서 최종 입찰가를 산정합니다.

 

권리분석과 불건 분석을 마쳤다면 입찰가를 결정해야 하는데 목표 수익을 정하고 낙찰을 맏을 경우 들어갈 예상 비용을 산정해 입찰가를 결정합니다.

 

취득세와 대출이자, 관리비, 수리비, 명도비용, 부동산 수수료와 양도세까지도 고려를 해야 합니다.

 

6. 자금 계획 세우기

 

대출 가능 여부, 임대 보증금 여부등을 파악합니다.

 

입찰하기 전에 가장 중요한 부분 중의 하나인데요 자금 여건이 되지 않는 상태에서 무리하게 낙찰시 입찰보증금을 날리는 경우가 있으니 입찰보증금 외에 낙찰시 대출 가능 금액을 정확히 알아보고 대출금 외 추가 자금이 가능한지 확인해야 합니다.

 

권리상의 문제가 있거나 물건에 하자가 있을 경우 예상 외로 대출이 적게 나오는 경우가 종종 있고 명도 후 임대나 매매 기간은 충분한 여유를 가지고 자금 계획을 세워야 합니다.

 

상황에 따라서 2~3개월 안에 가능하기도 하지만 물건에 따라서 6개원~1년 동안 거래가 안 되느느 경우도 있고 빡빡한 자금 상황이라면 기간이 길어질수록 마음의 여유가 없어져 수익을 내기가 점점 어려워지기 때문입니다.

 

 

7. 입찰 당일 준비물 

 

신분증, 도장, 입찰보증금 준비하기

 

입찰 당일에는 입찰 당사자의 신분증과 도장, 최저 입찰가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 준비해야 합니다.

 

법원에 대부분 신한은행이 입점되어 있어 지속적으로 경매를 하려면 신한은행 통장이 있으면 편리하며 입찰보증금을 미리 수표 한 장짜리로 준비하는 것이 가장 좋으며 당일 준비하려면 법원 안에 있는 신한은행을 이용하면 됩니다.

 

8. 게시판 및 집행관 설명 확인

 

법원 당일 입찰 물건 확인 및 입찰 유의사항과 입찰 절차를 확인해야 합니다.

 

권리분석과 물건 분석을 잘 해서 법원에 가야 하며 도착 후에는 경매법정 앞 게시판을 잘 확인해야 하는데 열심히 준비한 물건이 당일 여러 가지 이유로 취하 및 변경되는 경우가 많이 있기 때문입니다.

 

이런 경우에는 입찰 자체가 불가하기 때문에 그냥 돌아와야 하는 경우가 생길 수 있고 입찰이 정상적으로 진행된다면 집행관이 당일 입찰을 위한 유의사항과 입찰 절차에 대해 설명하고 본인이 절차에 대해 익숙하지 않다면 주의 깊게 들어보아야 합니다.

 

9. 서류 열람 및 입찰 시작

 

각종 서류를 열람하고 입찰 서류를 작성해야 합니다.

 

입찰 서류를 받고 작성하는 시간이며 입찰 금액을 쓰기 전에 법원에 비치되어 있는 각종 서류를 마지막으로 열람하는 것이 좋습니다.

 

가능하면 현장 분위기에 휩쓸리지 말고 전날 결정한 금액을 쓰는 것이 좋지만 경우에 따라서 법원이 너무 한산하거나 반대로 너무 복잡할 때는 약간의 수정으로 낙찰 확률을 높일 수 있기 때문입니다.

 

입찰서 작성 시 입찰 금액을 잘못 쓰지 않도록 세심한 주의가 필요하며 간혹 실수로 터무니 없는 금액을 쓰고 낙찰과 동시에 입찰보증금이 날라가는 경우도 생길 수 있습니다.

작성한 입찰서와 입찰보증금을 입찰봉투에 잘 넣고 도장 날인을 한 후에 제출하면 됩니다.

 

10. 입찰마감과 개찰 및 낙찰 허가결정

 

최고가 매수인이 낙찰을 받게 되며 낙찰된 지 일주일 후에 허가가 결정됩니다.

 

보통 오전 11시 반에 입찰이 마감되며 마감 후에는 입찰봉투를 제출할 수 없으며 마감 후에는 사건번호 순으로 개찰을 시작하게 됩니다.

 

한 사건에 입찰 봉투를 모두 개봉해 입찰 금액을 확인하고 최고가를 써낸 매수인을 확인하고 입찰보증금이 정확한지 재확인합니다.

 

입찰보증금이 문제가 없다면 최고가 매수인이 결정되는데 일주일 동안 낙찰에 대한 문제가 없다면 낙찰 허가 결정이 나게 됩니다.

 

11. 낙찰 허가 확정 및 잔금납부

 

잔금 납부 일자 통보 및 잔금 납부 후 소유권 이전

 

낙찰 허가 결정이 난 후 허가 결정에 대해 이의신청하는 항고 기간이 있습니다.

항고 기간 내에 항고가 없으면 낙찰 허가를 확정하고 잔금 납부 일자를 통보하게 되며 이후 최고가 매수인은 잔금을 납부할 수 있고 납부 기간은 30일 내외로 정해지게 됩니다.

 

잔금을 납부하는 순간 소유권을 취득하게 되고 법무사를 통해 등기촉탁을 하면 됩니다.

 

12. 점유자 명도하기

 

전 주인 또는 세입자 등 점유자를 내보내야 합니다.

 

잔금을 납부했다고 하더라도 점유자에게 부동산을 인도받기 전까지는 소유권을 행사하기 어려우며 하루라도 빨리 점유자와 협상을 통해 명도 및 재계약을 해야 합니다.

 

권리분석만큼이나 부담감을 갖는 투자자가 많은데 직접 경험하다 보면 그렇게 어렵지는 않습니다.

 

사람과 사람 사이에서 명도가 진행된다고 보면 되고 만약 협의가 원만하게 이루어 지지 않는다면 대항력 여부에 따라 인도 명령과 명도 소송을 하게 되며 인도명령 제도는 어렵지 않고 기간도 짧아 낙찰자에게 매우 유리한 부분이 있습니다.

 

하지만 적당한 선에서 협의를 하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

13. 부동산 매매 및 임대진행하기

 

부동산을 인도 받으면서 신속히 매매 및 임대를 진행합니다.

 

기간이 길어질수록 은행 이자 및 추가 자금이 들기 때문에 최대한 빠르게 진행하는 것이 가장 좋으며 임대를 놓게 된다면 가치를 상승시킨 후에 적극적인 홍보가 관건이 됩니다.

 

부동산 중개업소 및 여러가지 인터넷 매체를 이용해 광고를 진행하면 됩니다.