보증금과 월세 시세로 수익률 분석하기

보증금과 월세 시세로 수익률 분석하기

수익형 부동산의 수익률을 분석하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

공실률은 수익률과는 밀접한 연관이 있고, 지역을 선정하는 방법과도 연계됩니다. 일례로 임대수익을 노리고 아파트를 구입하려고 할 때에 살기 좋은 곳의 관점으로 접근하면 큰 오산이다. 회사수 등 수요 대비 주거공간이 부족한 곳이거나 오히려 교통이 안 좋은 곳이 세도 비싸고 공실도 적고 수익률이 높은 경우가 많습니다. 수익로봇을 목적으로 할 때는 철저하게 수익률과 공실률 분석으로 접근해야 합니다.

 

 

먼저 수익률은 보증금과 월세 시세로 1차적인 예측을 할 수 있다.

경기도를 예로 들자면, 원룸의 보증금과 월세가 500만원에 30만원 미만으로 20만원대인 곳은 공실의 위험이 매우 높은 곳입니다. 월세보증금이 싸다는 건, 다른 말로 바꾸면 공급이 많거나 수요가 적다는 뜻입니다.

이런곳은 수요자 우위의 시장이 형성돼, 공실을 피하기 위해 옵션 등 공급자끼리의 경쟁이 치열하고 수익률도 떨어진다.

 

만약 월세가 500만원에 30만원 이상이고 입지도 발전 가능성이 있다면 생각을 발전시킬 필요가 있다. 수익률 분석을 해보아야 합니다. 그 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

일단 여기서는 땅을 사서 직접 건축을 하는 경우 수익을 극대화하는 방법을 중심으로 살펴보겠습니다.

땅을 사거나 건축을 하는 단계를 건너뛰고 곧바로 건물을 사려는 분들도 수익률 분석의 기본 원리는 같기때문에 참고하면 좋으실 겁니다. 이런 경우 저평가된 건물을 싸게 사는 것이 관건이라 하겠습니다.

 

* 연 수익률 계산법

[{월세 X 12개월} ÷ {총 투입금액 - 보증금}] X 100

 

위의 수익률 계산법을 이용해 다음 문제를 풀어본다면 분석력을 키우는 좋은 훈련이 될 것입니다. 

실례로 세대수 제한이 있는 택지지구 내의 점포겸용 단독주택지의 향후 수익률을 분석해 보겠습니다.

 

ex1) 총투자금 1억, 평당 300만원짜리 땅 70평 건축시 수익률

한국토지주택공사인 LH공사에서 분양하는 경기도 **지구의 C급 위치의 점포겸용 단독주택지 70평이 미분양되어 남아 있다. 가격은 평당 300만원인데 내가 투자할 수 있는 금액은 총 1억원이다. 이 상황에서 건축했을 경우 투자 대비 수익률을 계산해 보겠습니다.

 

그럼 70평에 대한 가구수 조건을 먼저 가정해 보겠습니다.

총 5가구로 원룸2개, 투룸2개, 주인거주 3룸 1개 여기에 1층 상가 1개

주변시세확인후 원룸2개는 보증금 500에 월 40, 투룸2개는 전세 8000, 보증금 1000에 월 65, 3룸은 전세 1억2000, 상가는 보증금 3000에 월세 150

이렇게 세를 놨다고 가정해 보겠습니다.

평당 건축비는 280으로 추가 금액은 없습니다.

건폐율은 60%, 용적률은 180%, 대출금리는 보수적으로 6%

토지와 건물에 대한 취등록세는 약2000

공실율은 없는 것으로 가정한 상태에서 수익률을 따져 보도록 하겠습니다.

 

 

수익률 분석

* 토지가격 : 70평 X 300 = 2억 1000

* 건평 : 70평의 60% = 42평, 용적률이 180%이기에 3층으로 올려서 총 126평

* 건축비 : 126평 X 280 = 3억 5000

* 총 지출금액 : 2억 1000+3억 5000+취등록세 2000 = 5억 8000

내 자본 1억과 대출 3억을 빼면 실질적인 투자금은 1억 8000

 

2룸 전세를 월세로 전환하였을 경우 총 보증금은 1억 8000 이렇게 됐을 경우 계산하면 실질적인 내 자본 1억을 투자하고 대출 3억을 끼고 월 360의 월세 수입이 발생하게 됩니다. 여기에 대출금 3억에 대한 6% 이자인 150을 빼면 월순수입은 210

이 상태에서 연 수익률을 계산해 보면

[{210 X 12} ÷ {1억} X 100 = 25.2%

 

같은 방식으로 투자금액을 1억 더 늘렸을 경우 월순수입은 증가하지만 수익률은 오히려 떨어진다.

원룸의 경우 보증금 1000에 현 금리를 적용하면 5만원 정도 전환시킬 수 있습니다. 수익률이 좀 떨어지더라도 투자금액을 늘려 월 순수입금을 늘리는 것이 자산축적과 부채상환을 위해서 좋습니다.

 

대출금과 전세보증금을 최대한 높이고 투자금을 너무 소액으로 계산하게 되면 수익률 오류가 날 가능성이 있기 때문에 이점은 주의가 필요합니다.

 

단 투자금을 높이면 다달이 들어오는 돈은 증가하지만 수익률은 오히려 떨어집니다. 하지만 여기서 한가지 더 추가로 얻을 수 있는 교훈은 수익형 부동산 매입을 결정할때 투자금액을 너무 소액으로 하여 계산하거나 브리핑을 받으면서 수익률을 너무 기형적으로 높이면 잘못된 판단을 하게 될 경우가 있으니 적정선을 유지하여 판단하는 것이 중요합니다.

 

따라서 매입지 주변 부동산을 여러분이 직접 1층 세를 얻는다 하여 부동산을 돌아다니며 실제 월세를 파악해 보고 평균시세를 확인한 후 그 자료를 바탕으로 어는 정도의 자본금을 투자하고 어느 정도의 대출을 받을 것인가를 결정하는 것이 중요할 것으로 보입니다.