상가투자시 종류별 주의할점

상가투자시 종류별 주의할점

코로나19로 인하여 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 상가 공실이 늘어나고 있는 현 상황입니다. 임대료도 몇몇 지역을 제외한 대부분의 지역들이 내려가 있습니다. 지금 상황은 이렇지만 백신개발이 지속적으로 이루어지고 있어 언젠간 정상화가 될 것입니다. 주식도 코로나로 떨어졌을때 매수한 사람들이 돈을 많이 벌었듯이 이처럼 현 상가투자도 분위기가 우울할때 좋은 지역으로 투자해 보시는건 나쁘지 않을 듯 합니다.

 

 

먼저 상가의 종류로는 우리가 가장 일반적으로 생각하는 프라자상가인 근린상가, 그리고 아파트단지내 상가, 주상복합상가, 대규모판매시설상가등이 있습니다.

다 경우에 따라 입지적특성이 다르고 소비계층,패턴등이 다르기 때문에 투자시 주의가 필요합니다.

 

 

종류에 따라 주의할점은 조금씩 다르겠지만 투자 대상지의 환경분석은 다 같습니다.

상권분석, 지역분석, 업종분석, 교통환경분석

이렇게 크게 4가지로 구분지을 수 있습니다. 본인이 하기 어려운 경우는 주변 전문 중개사분의 도움을 받는 편이 좋을수 있습니다.

 

 

그럼 상가투자시 확인해야 하는 부분들을 체크해 보겠습니다.

1. 자신이 잘 아는 지역이면서 집에서 가까운 곳일수록 좋습니다.

관리하기가 편하고 본인 스스로 상권분석, 교통분석, 그 지역에 대한 이런 분석들이 가능하기 때문입니다. 또한 이 지역에 어떠한 업종이 많고 적은지 뭐가 잘되고 안되는지 쉽게 알수 있기 때문입니다.

 

2. 상가 주변 유동인구는 꼭 체크해보아야 합니다.

상가의 생명은 유동인구라고 하죠. 명동,강남,홍대 상권이 왜이렇게 비쌀까요? 그것은 사람들이 바글바글 되기 때문입니다. 유동인구가 많아야 구매수요층이 증가하기 때문이죠, 또한 오전,점심,오후,심야 시간대를 평일과 주말로 나누어 최소한 2주정도는 조사를 해봐야 합니다. 

 

3. 상가의 제반규약이 있는지 살펴 보아야 합니다.

벽이 없어 상가 구분이 애매한 경우 자신의 상가 면적을 정확히 확인할 필요가 있고 상가 내부 규약상 이러이러한 업종은 들어올 수 없다라던가 그 외적으로 수도시설, 화장실, 가스, 전력량, 주차에 대한 부분은 어떻게 되어 있는지 미리 체크해야 합니다.

 

 

상가를 매입하는 경로로는 신규분양,매매,경매 등등 다양한 루트가 있는데요 각각의 매입시 체크해 봐야 하는 부분들에 대해 알아보겠습니다.

 

첫째 신규상가를 분양 받는 경우는 투자한 상가가 원활하게 활성화 되기까지 장기간 공실로 방치될 수 있음에 대한 리스크에 대한 부분을 꼭 인식해야만 합니다. 영업사원들의 말만 듣고 계약서에 도장을 찍는 어리석은 행동은 하면 안되겠죠. 요즘엔 상가분양시 선임대가 맞추어졌고 안정적인 수익을 만들수 있다는 말씀들을 많이 하시는데요 이 부분도 임차인의 영업력이 떨어지거나 다른 영향으로 공실이 될 수 있음을 항상 인지하고 계셔야 합니다. 따라서 신규로 받는 상가의 경우 투자전 주변 시장상황, 개발정보와 창업자의 업종 등등 꼼꼼이 파악해 보셔야 합니다.

 

둘째 매매로 매입하는 상가의 경우 주변 유동인구와 배후세력, 거주인구, 대중교통의 접근성등에 대한 분석이 필요하구요 혹 공실인 경우라면 어떤 임차인을 받을지도 상당히 중요한 문제라고 볼 수 있습니다. 안정적인 매출을 발생시키는 임차인이라면 공실이 날 위험이 그만큼 줄어들게 되는거니까요

 

셋째 경매를 통해 상가를 매입하는 경우에는 경매의 특성상 낙찰받고 주인이 된다고 하더라도 기존 임차인의 명도라던가 하는 여러 변수들에 의해 오랜시간 권리를 주장하지 못 할수 있는 점은 알고 계셔야 합니다. 명도의 특성상 평균 어느정도 걸린다 라는 것은 정할수 없을듯합니다. 또 임장시 확인하지 못했던 하자보수에 대한 부분도 인식을 하고 있어야 합니다. 낙찰받고 추후 인테리어에 들어가는 비용도 감안을 하고 있어야 하니까요.

 

 

현재 새로 창업을 하려고 하시는 분들이 없지는 않을실텐테요. 아무래도 코로나19라는 특별한 상황이고 이로 인해 소비심리가 위축되고 비대면 언택트 문화등이 자리잡고 있고 쉽지 않은 상황인건 맞습니다.

하지만 이러한 상황이라 하더라도 장사가 잘되는 곳도 많이 있습니다. 어려운 시기인 만큼 다들 좋은 방향으로 극복해 나갔으면 하는 바램입니다.